당사자 한쪽이 이행에 착수하기 전까지는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 돌려주고 계약을 해제할 수 있습니다. 문제는 이행 착수가 언제 있었다고 볼 것인지입니다.

중도금 일부가 지급되었거나 잔금 준비를 위해 대출이 실행된 사정이 있으면 착수로 평가될 수 있습니다. 반대로 단순히 날짜를 정한 정도로는 착수로 보기 어렵습니다. 송금 내역과 대출 실행일, 공인중개사가 남긴 기록이 판단 자료가 됩니다.

임차인이 우선순위를 확보하려면 주택의 인도와 전입신고를 마쳐 대항요건을 갖추고, 계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 이 요건이 언제 갖춰졌는지와 근저당권의 설정 시점 가운데 어느 것이 앞서는지가 회수 가능성을 정합니다.

집주인이 반환을 미루면 임차권등기명령을 신청해 순위를 유지한 채 이사할 수 있습니다. 등기가 마쳐진 것을 확인하고 이사해야 하며, 그 전에 나가면 대항요건이 사라집니다. 보증금 반환 소송과 경매 절차 가운데 어느 쪽을 먼저 밟을지도 함께 정합니다.

계약이 종료되었더라도 임의로 문을 열거나 짐을 빼내면 별도의 책임이 생깁니다. 명도는 판결을 받아 집행관을 통해 진행하는 절차로만 가능합니다.

소송 중에 점유자가 바뀌면 받은 판결로 집행할 수 없게 됩니다. 그래서 소 제기 전에 점유이전금지가처분을 먼저 신청하는 것이 일반적입니다. 밀린 차임이 있으면 명도와 함께 청구하고, 보증금에서 공제할 범위를 정리해 둡니다.

매도인은 계약 당시 알고 있던 중요한 사정을 알릴 의무가 있습니다. 누수나 구조적 결함, 이웃과의 분쟁처럼 매수 결정에 영향을 줄 사정을 숨겼다면 손해배상이나 계약 해제를 검토할 수 있습니다.

한편 매도인이 몰랐던 하자에 대해서도 담보책임이 문제될 수 있으며, 이 권리에는 행사 기간이 정해져 있습니다. 하자를 발견한 즉시 사진과 진단 자료를 남기고 매도인에게 통지해 두어야 기간과 인과관계를 다투기 쉬워집니다.